Venta de vivienda con la LSO

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¿Tengo que vender mi vivienda para cancelar mis deudas con la ley de segunda oportunidad?

Publicado: 18 de octubre de 2019, 11:30
  1. Ley de la Segunda Oportunidad

No hay una respuesta clara a esta pregunta, pues depende de las circunstancias, pero adelantamos que SÍ ES POSIBLE que no se tenga que vender la vivienda por resultar su venta antieconómica.

Si ya te has informado un poco sobre cómo funciona el acogimiento a la segunda oportunidad para poder cancelar tus deudas, sabrás que una vez que se declara el concurso, tras haber intentado un acuerdo extrajudicial de pagos, el procedimiento entra en fase de liquidación y deberán venderse los bienes del deudor para pagar a los acreedores y, después, podrás beneficiarse de la exoneración del pasivo insatisfecho (cancelar tus deudas). 

Por este motivo, existe un miedo fundado entre los deudores de ver liquidado todo su patrimonio, en el que se encuentra la vivienda familiar, debiendo buscarse un piso de alquiler, dejando atrás todos los recuerdos de sus vidas. Por este motivo, en muchas ocasiones, los deudores no están dispuestos a acogerse al mecanismo de la segunda oportunidad si se tiene que vender la vivienda.

Lo normal es que la casa tenga una hipoteca, de esta manera el banco hipotecante tiene una garantía, que es la propia vivienda. Esto quiere decir que el primero en cobrar de la venta es el propio banco hipotecante. Por ejemplo: si faltan por pagar 50.000€ de hipoteca y se vende la casa por 100.000€, los primeros 50.000€ van para el banco hipotecante y los restantes 50.000€ se reparten entre los acreedores.

Para cancelar las deudas se exige que se liquiden los bienes de la persona en un procedimiento concursal. El fin de todo concurso es la maximización del beneficio para los acreedores a través de la venta de los activos y obtener liquidez para el pago de las deudas.

¿Es posible la exoneración de las deudas sin necesidad de perder la vivienda?

Si se trata de una vivienda sin hipoteca (sin cargas), se trataría de un bien valioso y difícilmente quedaría al margen de la liquidación concursal. Sin embargo, sí existen situaciones en las que es posible justificar que la venta de la vivienda no beneficiará a los acreedores.

Esta situación es clara cuando la vivienda se encuentra hipotecada y al día de los pagos. Si la cantidad que queda por pagar de hipoteca es superior al valor de mercado de la vivienda, es fácil pensar que la venta es antieconómica pues de su venta no sale nadie beneficiado:

-         El deudor no sale beneficiado porque quiere seguir viviendo en su casa (se supone).

-         El banco hipotecante no sale beneficiado porque no quiere otra vivienda en su activo, sino que quiere seguir cobrando la hipoteca.

-         Los acreedores no salen beneficiados porque no van a cobrar ni un euro de la venta (pues lo que se saque irá para el banco hipotecante).

Debemos tener en cuenta que la venta de una casa en sede concursal se suele vender por debajo del precio de mercado, pues su venta se realizaría en pública subasta y rara vez concurren ofertas por el 100% del valor. Es por ello que al valor de mercado de la casa hay que restarle en torno al 30%. Así, si por ejemplo una vivienda tiene un precio de tasación de 100.000€, en sede concursal se vendería, como mucho, por 70.000€. Esta circunstancia hay que tenerla en cuenta, pues si hay una hipoteca sobre esa vivienda de, por ejemplo, 80.000€, se puede razonar igualmente que la venta es antieconómica.

En Solórzano & de Avilés ofrecemos a todas las personas interesadas un servicio especializado para conseguir el acogimiento a esta ley para la liberación de deudas provenientes de préstamos.

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